2020년 도입된 계약갱신청구권으로 임차인은 한 번 더 2년 거주 보장. 임대료 인상도 5% 이내로 제한. 그런데 알면서도 못 쓰는 임차인이 많습니다. 이 가이드는 권리 행사 방법과 예외를 정리합니다.
계약갱신청구권 핵심
- 임차인은 1회에 한해 갱신 청구 가능
- 기존 2년 + 갱신 2년 = 최대 4년 거주 보장
- 임대료 인상 상한 5%
- 관리비·기타 비용은 상한 적용 안 됨
청구 시기·방법
- 계약 만료 6개월~2개월 전 사이 청구
- 2개월 전 지나면 권리 소멸
- 구두·문자·내용증명 모두 가능
- 증거 보전을 위해 내용증명 권장
임대인 거절 가능 사유 9가지
- 임차인이 2회 이상 차임 연체
- 임차인이 거짓·부정한 방법으로 임차
- 합의 보상 (이사비 등)
- 무단 전대
- 고의·중과실로 주택 파손
- 주택 멸실
- 임대인이 철거·재건축 계획 (계약 시 고지)
- 임대인 본인 또는 직계존비속 실거주 (최다 분쟁)
- 기타 임차인 의무 중대 위반
실거주 사유 — 가장 분쟁 多
- 임대인이 실거주 사유로 거절 후 2년 내 다른 임차인 들이면 손해배상
- 손해배상액: ① 3개월치 월차임 ② 임대인이 새 임차인에게 받은 차임 - 기존 차임의 2년치 ③ 갱신 거절로 발생한 실손해 중 큰 금액
- 실거주 입증 책임 = 임대인
- 임차인이 거주 확인 자료 요청 가능
5% 상한 — 계산법
기존 전세 3억 → 갱신 시 최대 3억 1,500만 (5% 인상). 월세도 동일.
- 전세 → 월세 전환도 5% 상한 적용
- 전월세전환율 (기준금리 + 2%) 이내
- 합의로 그 이하로 합의 가능
- 합의로 그 이상은 무효
실전 예시 — 3억 전세 갱신
2024년 5월 계약, 2026년 5월 만료. 임차인 갱신 청구.
- 갱신 청구 시기: 2025년 11월 ~ 2026년 3월
- 신규 전세금: 최대 3억 1,500만 (+1,500만)
- 월세 전환 시: 1,500만 × 5.5% ÷ 12 ≈ 월 약 7만
- 갱신 거주 기간: 2026년 5월 ~ 2028년 5월
갱신 거절·분쟁 시 대응
- 1단계: 내용증명으로 갱신 청구 + 거절 사유 요청
- 2단계: 주택임대차분쟁조정위원회 (무료, 약 60일)
- 3단계: 민사 소송 (실거주 거짓 입증 시 손해배상)
- 대한법률구조공단 무료 상담 (132)
임차권등기명령
- 계약 만료 후 보증금 반환 안 될 때
- 법원에 임차권등기명령 신청
- 등기 후 이사·전입 옮겨도 대항력·우선변제권 유지
- 처리 기간 2~3주, 비용 약 5만
주의사항
- 갱신 청구 후에는 임차인이 3개월 전 통지로 해지 가능 (임대인은 불가)
- 갱신권은 1회만 — 두 번째 만료 시 청구 불가
- 임대인 변경(매도)되어도 갱신권 유지
- 상가임대차는 별도 법 적용 (최대 10년)
관련 계산기
※ 2026년 5월 기준. 주택임대차보호법 개정·판례 변화에 따라 본 가이드는 일반 정보 안내입니다.