전세·매매 계약은 인생에서 가장 큰 거래 중 하나. 계약서 도장 찍기 전 13가지만 체크하면 대부분의 사고를 예방할 수 있습니다. 이 가이드는 실전 체크리스트를 정리합니다.
1. 등기부등본 — 가장 중요
- 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원
- 계약 당일 발급분 확인 (오래된 것 X)
- 소유자명 = 계약 상대방 일치 확인
- 근저당·압류·가압류·가처분 유무
- 전세권·임차권 설정 여부
2. 근저당 — 깡통전세 방지
- 매매가의 70% 초과 근저당 = 위험
- (근저당 + 본인 전세금) ≤ 매매가 80% 안전선
- 채권최고액(원금의 120%) 기준으로 계산
- 다세대·빌라는 더 보수적으로 (시세 변동 큼)
3. 전입세대 열람
- 주민센터에서 전입세대 열람
- 임대인 동의 없으면 본인 신분증 + 계약 의사 입증
- 선순위 임차인 있는지 확인
- 본인보다 먼저 전입한 사람 보증금 합산 시 위험
4. 건축물대장·토지대장
- 정부24에서 무료 발급
- 위반건축물 여부 (대출·전세보증 거절 사유)
- 실제 면적·용도 일치 확인
- 주차장·옥상 무단증축 여부
5. 시세 확인
- 국토부 실거래가 (rt.molit.go.kr)
- 네이버 부동산·KB 시세
- 최근 3개월 거래 가격 위주
- 매매가 대비 전세가율 70% 초과 = 위험
6. 임대인 신원·세금 체납
- 국세 미납 확인 (국세청 전세사기 방지 서비스)
- 지방세 체납 확인
- 임대인 사업자등록·신용 상태 가능한 한 확인
- 대리계약 시 위임장·인감증명서 필수
7. 중개사 자격
- 공인중개사 자격증 확인 (사무실 게시)
- 중개사무소 등록증·보증보험 가입 확인
- 인장 등록 여부
- 무자격자 거래는 보증·구제 불가
8. 계약서 특약
- 잔금일 기준 등기부 깨끗 보장
- 전세 시 전세권 설정 또는 확정일자·전입신고 협조
- 하자보수 책임 명시
- 관리비 미납 정산
- 전세보증보험 가입 가능 조건 명시
9. 잔금일 당일 점검
- 잔금 직전 등기부 재발급 확인
- 송금 영수증 보관
- 당일 전입신고 + 확정일자
- 가구·시설물 인수인계 사진 촬영
10. 전세보증보험
- HUG·SGI 보증 가입
- 전세가율·근저당 비율 따라 가입 거절 가능
- 보증료 청년·신혼 할인
- 계약 1개월 이내 가입 권장
11. 매매 시 추가 체크
- 인테리어·하자 (벽지·바닥·수도·전기)
- 층간소음·일조·소음 환경
- 관리비 평균·장기수선충당금 적립률
- 주변 개발 호재·악재 (도시계획 확인원)
12. 이상 신호
- 시세 대비 비정상적으로 저렴
- 매도·임대인 만남 거부
- 법인 임대인 (전세사기 多)
- 잔금 시점 변경 잦은 요구
- 현금 거래 요구
13. 분쟁 시 대응
- 대한법률구조공단 무료 상담 (132)
- 주택임대차분쟁조정위원회
- 증거 확보 (계약서·송금기록·문자·사진)
- 경찰 신고 (사기 의심 시)
관련 계산기
※ 2026년 5월 기준. 법령·시세는 변동되며 본 가이드는 일반 정보 안내입니다.