첫 주택 매수 가이드 — LTV·DSR·자기자본·정책대출 완벽 정리

2026-05-17 · 부동산 가이드 · 약 7분 분량

1단계: 자기자본 진단

최소 필요 자기자본 = 매매가의 30~40%

• LTV 차액 (매매가 − 대출): 매매가의 약 30%
• 부대비용 (취득세·중개·법무사·인테리어): 매매가의 5~7%
• 예: 5억 아파트 → 자기자본 약 1.5~2억 필요

2단계: 대출 가능액 파악

LTV (담보인정비율)

• 일반 주택: 70%
• 생애최초: 80%
• 조정대상지역 규제 시: 50~60%

DSR (개인별 40%)

• 연소득 6천만이면 연 원리금 합계 2,400만 (월 200만) 이내
• 기존 대출(신용·자동차 등) 포함 합산 체크
• 스트레스 DSR 적용 시 한도 더 줄어듦

3단계: 정책 대출 우선 검토

금리 차이가 크므로 정책 대출 자격이 되면 무조건 1순위.

• 디딤돌 대출: 부부합산 연 6천 이하, 6억 이하 주택, 최대 2.5억, 연 2.45~3.55%
• 보금자리론: 부부합산 연 7천 이하, 6억 이하, 최대 3.6억, 연 3.5~4%
• 특례보금자리론: 소득 무관, 9억 이하, 최대 5억, 연 4~4.5%
• 신혼부부 디딤돌: 결혼 7년 이내, 우대 금리

4단계: 자기자본 모으는 법

• 주택청약종합저축 — 청약가점도 챙기고 적금 효과
• 청년주택드림 청약통장 — 청년 우대
• ISA·연금저축 — 절세 + 자산 형성 (단 연금은 55세까지 묶임)
• 전세보증금 잠재력 활용 — 매매 시 보증금 회수

5단계: 매물 선정 체크리스트

• 입지 — 직장·학군·교통 (실거주 최우선)
• 등기부등본 권리 관계 (근저당·가압류 확인)
• 건축물대장 — 위반 건축물 여부
• 주변 시세 — KB부동산·국토부 실거래가
• 관리비 수준
• 건물 연식 (재건축 가능성)
• 일조량·층수·향

6단계: 계약 진행

3단계 분할 결제

1. 계약금: 매매가 10% (계약 당일)
2. 중도금: 매매가 40~60% (1~2개월 후)
3. 잔금: 매매가 30~50% + 등기 (2~3개월 후)

중도금 대출은 필수 아님. 잔금 시점에 주담대 실행이 일반적.

7단계: 잔금일 절차

• 매도자에게 잔금 송금
• 주담대 실행 (은행 → 매도자 송금)
• 등기 (법무사 or 셀프)
• 관리실에 입주 신고
• 전입신고 + 확정일자 (당일)
• 60일 내 취득세 신고·납부

생애최초 혜택 총정리

• 취득세 감면: 최대 200만 (12억 이하·소득 요건)
• LTV 80% (일반 70%)
• 디딤돌·보금자리론 우대 금리
• 청약 특별공급 가능

흔한 실수 7가지

1. "매매가 = 필요 자금" — 부대비용 5~7% 별도
2. "대출 한도까지 무조건 받기" — 월 원리금 부담 감내 가능한지
3. "중개사 말만 듣고 계약" — 등기부·시세 직접 확인
4. "인테리어는 일단 입주 후" — 입주 전이 50% 저렴
5. "잔금일 즉시 자금 동원" — 자금 흐름 미리 시뮬레이션
6. "전입신고 천천히" — 잔금일 당일이 원칙
7. "60일 룰 무시" — 취득세 미신고 가산세 20%

관련 계산기

• LTV·DSR 계산기
• 전세자금대출
• 대출이자
• 취득세 계산기
• 부동산 거래 총비용