서울 인기 단지 청약 당첨 커트라인이 60~70점인 시대. 만점은 84점이고 현실적으로 가점 60대를 만들려면 전략이 필요해요. 이 가이드는 3개 항목별로 어떻게 가점을 올리는지, 어떤 함정을 피해야 하는지 정리합니다.
청약가점 = 3개 항목 합산 (만점 84점)
- 무주택기간: 최대 32점 (1년 미만 2점 → 15년+ 32점)
- 부양가족 수: 최대 35점 (0명 5점 → 6명+ 35점)
- 청약통장 가입기간: 최대 17점 (6개월 미만 1점 → 15년+ 17점)
핵심: 부양가족 비중이 가장 크고, 무주택기간이 그 다음. 청약통장 17점은 시간이 해결.
1. 무주택기간 — 32점
만 30세부터 (또는 30세 전 결혼했으면 혼인신고일부터) 무주택 상태로 지낸 누적 기간. 중간 보유 기간은 제외.
- 1년 미만: 2점 / 5년: 12점 / 10년: 22점 / 15년+: 32점
- 소형주택(60㎡ 이하) 단기 보유는 무주택 유지 특례 가능
- 분양권은 2020년 8월 이후 취득분부터 주택으로 간주
2. 부양가족 — 35점 (비중 최대)
- 본인 외 0명: 5점 / 1명: 10점 / 2명: 15점 / 3명: 20점
- 4명: 25점 / 5명: 30점 / 6명+: 35점
부양가족 인정 요건
- 배우자: 등재기간 무관 (무조건 인정)
- 직계존속(부모): 3년 이상 등재 + 만 60세 이상
- 직계비속(자녀): 미혼 + 만 30세 미만
- 배우자 분리세대의 경우 배우자 측 세대원도 인정 가능
3. 청약통장 가입기간 — 17점
- 6개월 미만: 1점 → 매년 1점씩 → 15년+ 17점
- 해지 시 기간 초기화. 절대 해지하지 말 것
- 월 2만~10만원 자유 납입 OK (1순위 자격 위한 최소 금액 충족 필요)
실전 사례 — 40세 맞벌이 부부 + 자녀 2명
- 무주택 10년: 22점
- 부양가족 3명(배우자 + 자녀 2): 20점
- 청약통장 15년: 17점
- 총 59점
→ 서울 인기 단지는 어려움. 수도권 외곽·지방 광역시는 당첨 가능권.
커트라인 참고 (2024~2025 실적)
- 서울 강남권 인기 단지: 70~80점
- 서울 일반 단지: 60~70점
- 경기 신도시 인기: 55~65점
- 지방 대도시: 45~55점
가점 높이는 현실적 전략
- 청약통장 절대 해지 금지. 매달 2만원이라도 꾸준히.
- 부모 부양가족 등록 — 60세 이상이면 3년 이상 등재 후 +5점
- 세대 분리 신중하게 — 함부로 분리하면 부양가족 가점 잃음
- 특별공급 노리기 — 신혼·다자녀·생애최초·노부모 부양 등 가점 낮아도 당첨 가능
- 지역 전략 — 가점 부족하면 경쟁률 낮은 지방·외곽 노림
특별공급이 답인 경우 많다
민영주택 일반공급 50%, 특별공급 50% 내외. 다음 요건이면 일반보다 훨씬 유리.
- 신혼부부 특공: 혼인 7년 이내, 자녀 있으면 가점 추가
- 생애최초 특공: 무주택 + 소득 요건
- 다자녀 특공: 미성년 자녀 3명 이상
- 노부모 부양 특공: 65세 이상 직계존속 3년 이상 부양
- 기관추천 특공: 군인·경찰·중기 종사자 등
흔히 놓치는 4가지
- 분양권도 주택 수 — 무주택기간 끊김 주의
- 동거 안 해도 부양가족 인정 가능하지만 주민등록 등재는 필수
- 1순위 자격: 수도권은 가입 1년 + 예치금 충족 필요
- 당첨되면 재당첨 제한 있음 (분양가상한제 적용 단지 5~10년)
관련 계산기
참고 자료
- 한국부동산원 청약홈
- 주택공급에 관한 규칙
※ 2026년 5월 기준. 주택공급 규칙은 정부 정책에 따라 자주 변경됩니다. 청약 전 청약홈 공고문 확인 필수.