부동산을 살 때 가장 먼저 마주치는 큰 비용이 취득세입니다. 매매가의 1%에서 12%까지 차이가 크고, 감면 제도를 알면 수백만원을 절약할 수 있어요. 이 가이드는 2026년 기준 취득세 세율·부가세·실전 감면 사례를 모두 정리했습니다.
취득세란?
취득세는 부동산을 새로 얻을 때 한 번 내는 지방세입니다. 매매뿐 아니라 증여·상속·교환·건물 신축까지 "취득" 행위 전반에 부과돼요. 본세 외에 농어촌특별세·지방교육세가 함께 따라붙어서 흔히 말하는 "취득세 총액"은 3종 세트 합계입니다.
2026년 주택 매매 세율
- 6억 이하 1주택: 1.0%
- 6억~9억: 1~3% (누진 적용)
- 9억 초과: 3.0%
- 조정대상지역 2주택: 8.0% (중과)
- 조정대상지역 3주택+: 12.0% (중과)
- 법인 매매: 12.0%
- 증여: 3.5% / 상속: 2.8%
부가세 — 농특세 + 지방교육세
본세 외에 함께 계산해야 할 부가세 2종.
- 농어촌특별세: 전용면적 85㎡ 초과 주택 본세의 10%. 85㎡ 이하 면제.
- 지방교육세: 취득세 본세의 10%
예: 7억 아파트(85㎡ 초과) 1주택자 매매 → 본세 2% 1,400만 + 농특세 140만 + 지방교육세 140만 ≈ 총 1,680만원.
생애최초 주택 구입 감면 — 최대 200만원
다음 요건 모두 충족 시 취득세 최대 200만원 감면.
- 본인·배우자 모두 생애 처음 주택 취득
- 취득가액 12억 이하
- 연소득: 외벌이 7천만 이하, 맞벌이 8천만 이하
- 취득 후 3개월 내 전입·3년 실거주
사후 거주 요건 위반 시 감면세액 추징. 신혼부부는 추가 혜택 가능.
실전 예시 — 생애최초 6억 아파트
- 본세 6억 × 1.0% = 600만
- 지방교육세 600만 × 10% = 60만
- 농특세: 85㎡ 이하면 0, 초과면 60만
- 감면 전: 720만 (85㎡ 초과 기준)
- 생애최초 감면 200만 적용 → 520만원
흔히 놓치는 5가지
- 주택 수는 세대 전체 기준 — 배우자·자녀 보유도 포함
- 분양권도 주택 수 — 2020년 8월 이후 취득분
- 잔금 전 증여받아도 1주택은 NO — 잔금일·등기일 중 빠른 날이 기준
- 85㎡ 기준은 농특세에만 영향 — 본세에는 무관
- 60일 내 신고·납부 — 지연 시 무신고 가산세 20%
오피스텔·상가는?
주거용 여부와 관계없이 4.0%(+ 부가세) ≈ 4.6% 일률 적용. 주택 수 중과는 없지만, 주거용으로 등록하면 다른 주택 취득 시 주택 수에 포함될 수 있어 주의.
체크리스트
- 세대 전체 보유 주택 수 정확히 파악
- 조정대상지역 여부 확인 (2026년 기준 서울 4개구만 잔존)
- 생애최초·신혼부부 감면 자격 점검
- 85㎡ 초과 여부 → 농특세 산정
- 잔금일 후 60일 캘린더 표시
- 위택스 또는 구청 세무과에서 신고·납부
관련 계산기
참고 자료
※ 2026년 5월 기준 일반 정보 안내입니다. 감면 요건·조정지역 지정은 수시 변경되니 신고 전 위택스 또는 관할 지자체 확인을 권장합니다.