재산세·종합부동산세 완벽 정리 — 1세대 1주택 vs 다주택 보유세 2026

2026-05-17 · 부동산·세금 가이드 · 약 7분 분량

보유세의 두 축

• 재산세 — 지방세. 부동산 가진 모든 사람이 매년 7·9월 납부.
• 종합부동산세(종부세) — 국세. 공시가격 합계가 일정 금액 초과 시 매년 12월에 추가 납부.

둘은 별개 과세지만 종부세 계산 시 재산세 일부는 공제됩니다.

재산세 핵심 — 6월 1일 기준

매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과. 5월 31일에 팔면 양도자 부담, 6월 2일에 팔면 매수자 부담. 하루 차이로 1년치 세금이 바뀝니다. 실무에서 6월 1일 전후 거래 시 계약서에 "재산세 분담" 조항을 넣는 이유.

재산세 계산 공식

1. 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율 (주택 60%, 1주택자 특례 43~45%)
2. 본세 = 과세표준 × 세율 − 누진공제
3. 도시지역분 = 과세표준 × 0.14%
4. 지방교육세 = 본세 × 20%
5. 총 세액 = ② + ③ + ④

주택분 세율 (2026)

• 6,000만 이하: 0.10%
• 6,000만 ~ 1.5억: 0.15% (누진공제 3만)
• 1.5억 ~ 3억: 0.25% (18만)
• 3억 초과: 0.40% (63만)

1세대 1주택자는 특례세율 적용 — 0.05~0.35%로 더 낮음 (공시 9억 이하).

실전 사례 — 서울 1주택 공시 8억

1. 과세표준 = 8억 × 45%(1주택 특례) = 3.6억
2. 본세 = 3.6억 × 0.25% − 18만 = 72만
3. 도시지역분 = 3.6억 × 0.14% = 50.4만
4. 지방교육세 = 72만 × 20% = 14.4만
5. 연 총액 약 136만. 7월·9월 분할.

세부담상한제 — 급격한 인상 방지

• 공시 3억 이하: 전년 대비 105% 이내
• 3~6억: 110%
• 6억 초과: 130%

계산 결과가 상한을 넘으면 상한만큼만 부과. 실제 고지액이 계산기보다 적게 나오는 흔한 이유.

종합부동산세 — 누가 내나?

공시가격 합산이 다음 금액 초과 시 종부세 대상:

• 1세대 1주택자: 12억 초과분
• 다주택자: 9억 초과분
• 법인: 0원부터 (기본공제 없음)

종부세 세율은 0.5~5.0% 누진. 다주택자는 더 높은 세율표 적용.

종부세 실전 — 다주택 공시 합계 15억

1. 과세 대상: 15억 − 9억 = 6억
2. 공정시장가액비율 60% = 3.6억
3. 대략 세액 약 350~500만 수준 (구간·합산 상황별 변동)
4. 이미 낸 재산세 중 일부 공제 → 최종 납부액 결정

정확한 계산은 본인 조건에 따라 크게 달라지므로 홈택스 모의계산 권장.

흔히 놓치는 4가지

1. 6월 1일에 잔금 = 매수자가 1년치 부담
2. 공시가격 ≠ 매매가 — 공시는 시세의 60~80% 수준
3. 1주택 특례세율은 자동 적용이지만 세대 분리·주택 수 변동 시 확인 필수
4. 3개월 체납 시 압류·공매 진행

관련 계산기

• 재산세 계산기
• 취득세 계산기
• 양도세 계산기
• 부동산 거래 총비용

참고 자료

• 위택스 — 재산세
• 홈택스 — 종부세
• 부동산공시가격알리미
• 지방세법 제111조, 종합부동산세법